- 2個案例看懂萬科如何做社區(qū)養(yǎng)老
- 發(fā)布者：北京思杰佳通信息技術(shù)有限公司 發(fā)布時(shí)間：2022/10/26 0:00:00
自前年開始，房地產(chǎn)市場遇冷，很多開發(fā)商將養(yǎng)老地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的突破口之一，行業(yè)老大萬科更是堅(jiān)定看好養(yǎng)老地產(chǎn)未來的發(fā)展。萬科有3大養(yǎng)老體系，社區(qū)嵌入式小型機(jī)構(gòu)、城市養(yǎng)老服務(wù)綜合體、全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。本文和大家分享萬科社區(qū)養(yǎng)老是如何做的。
一、萬科社區(qū)養(yǎng)老的2個案例
先來看一個社區(qū)嵌入式養(yǎng)老的案例：
（一）上海萬科智匯坊社區(qū)養(yǎng)老中心
智匯坊養(yǎng)老服務(wù)中心位于上海萬科城市花園小區(qū)內(nèi)，是萬科在2014年打造的一家社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施。
1、為什么選在這個小區(qū)？
城市花園是萬科進(jìn)入上海開發(fā)的第一個大型社區(qū)，于1994年建成，服務(wù)至今已逾20年。當(dāng)年入住的居民，大多已經(jīng)從中青年步入了老年，再加上他們的父母，這已經(jīng)是一個65歲以上老年人占到30%的社區(qū)了。且部分老人處于空巢狀態(tài)，生活難以自理或缺乏家人照料。同時(shí)，城市花園作為老社區(qū)，缺乏相應(yīng)的養(yǎng)老服務(wù)配套設(shè)施。
在這種情況下，選擇城市花園踐行養(yǎng)老服務(wù)，可以解決周邊老人的剛性需求。
于是智匯坊應(yīng)運(yùn)而生，在2014年10月4日重陽節(jié)那天正式開業(yè)。
2、如何處理與小區(qū)的關(guān)系？
智匯坊是由小區(qū)社區(qū)活動中心改建而成，最初，周邊居民不同意將這幢建筑改造成養(yǎng)老住宅。
他們的想法很簡單，改建為養(yǎng)老服務(wù)中心后，一定程度上侵占了社區(qū)居民的活動空間。另外，部分居民還對養(yǎng)老設(shè)施存在臟、亂、差的印象，認(rèn)為救護(hù)車會經(jīng)常出沒，影響自己的生活，甚至?xí)绊懛績r(jià)。
經(jīng)過與居民協(xié)商，智匯坊在活動中心內(nèi)部空間中劃出了一部分，仍然作為乒乓球活動場地。
但是，在這家社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建成之后，得到了居民的廣泛認(rèn)可，很快就住滿了，有些房型甚至還需要排隊(duì)等待入住。可見，周邊的社區(qū)居民對養(yǎng)老服務(wù)需求是很高的。
3、智匯坊服務(wù)人群有哪些？
智匯坊的設(shè)計(jì)師是來自同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院的司馬蕾老師。智匯坊總建筑面積1250㎡左右，共2層。它不僅可以容納約40位日托老人，而且設(shè)有38床的入托老人居住空間（包括單人間10個，雙人間6個，四人間4個，目前入住35人）。
也就是說，智匯坊不僅提供日間照料的服務(wù)，而且還包括短期入住、長期入住的多樣化功能，可以滿足周邊社區(qū)中老人的不同需求。
日托老人和入住老人的生活空間有明確的區(qū)域劃分。
平面分區(qū)示意圖
4、日托老人區(qū)有哪些功能？
日托區(qū)包括多功能廳、餐廳、閱覽書法室、午休區(qū)和公共浴室等。
多功能廳是老人進(jìn)行日常活動（包括看電視、聊天、做檢查等）的空間。老人們在這里齊聚一堂，熱鬧的活動場景不僅起到了對外的良好展示作用，而且利于激發(fā)老人們的生活積極性，保持他們的身心健康。
老人集中在多功能廳看電視
多功能廳旁邊的走廊上方設(shè)置了天窗，為空間內(nèi)部提供了采光
公共空間的設(shè)置也考慮了喜動和喜靜兩類老人的不同需求。喜動的老人，以及需要護(hù)理的老人，可以集中在熱鬧的多功能廳進(jìn)行活動。而喜靜的老人則可以選擇到較為安靜、獨(dú)立的閱覽室兼書法室進(jìn)行讀書、寫大字等活動。
閱覽室為喜歡安靜的老人提供了讀書看報(bào)的空間
為了滿足老人的午休需求，智匯坊不僅設(shè)置了床位，而且在午休區(qū)配置了部分沙發(fā)，這在一定程度上起到了節(jié)約空間的作用。
午休區(qū)用簾布分割，空間集約
入住老人區(qū)采用向心式布局，8-10個居室圍合著中部的起居廳和餐廳，形成了組團(tuán)化的居家氛圍。這種布局有利于組團(tuán)中的老人進(jìn)行交流、相互熟悉，形成大家庭的感覺，也利于護(hù)理人員集中照顧一個組團(tuán)中的老人。
公共起居廳具有自家客廳的溫馨氛圍
老人在一起打牌，相互間很熟悉
（二）萬科幸福家智者公寓
與智匯坊開在萬科小區(qū)內(nèi)不同，成都萬科幸福家智者公寓是全托服務(wù)的養(yǎng)老項(xiàng)目，并且走出了萬科社區(qū)，選址在市中心的一處商住樓里，并引入了全托服務(wù)。
萬科幸福家智者公寓的位置選址在天涯石北街156號，靠近成都市第二人民醫(yī)院，這里原來是一處商住樓，萬科將該辦公樓的第四、第五層租下來，重新裝修改造成了照護(hù)中心和智者公寓。
萬科幸福家智者公寓距離成都市第二醫(yī)院直線距離約500米，交通便利，且周邊社區(qū)成熟。
萬科幸福家智者公寓目前的總面積有1300平米，共有18個房間，分為單人間、雙人間、三人間和四人間，共有47個床位，在這里既接受長者的日托，全托，病后看護(hù)理療，還可以接收老人在家的居家看護(hù)，提供健康、醫(yī)療、康復(fù)、膳食、家政和跑腿各種服務(wù)。
三餐都是由專業(yè)的萬科的營養(yǎng)配餐中心提供，在一個專門的區(qū)域進(jìn)行分餐、配餐之后送到每一位長者的手上。每天的菜單擺放在洗手池旁邊，由此培養(yǎng)老人飯前洗手，飯后漱口的好習(xí)慣。
這里每個房間都配有衛(wèi)生間，但考慮到安全的問題，洗澡必須到公共浴室，全部都有單獨(dú)的隔間，實(shí)行預(yù)約制，會有專人陪護(hù)，如果有需求，甚至可以由工作人員幫助長者洗澡。
入住萬科幸福家智者公寓的老人，都將會配備一個智能手環(huán)，這個智能手環(huán)具有三大主要功能，其最主要的就是將長者的各類信息與智者公寓的看護(hù)人員以及老人的子女進(jìn)行聯(lián)通共享，可以讓老人的子女在第一時(shí)間了解到父母的最新情況。
戴上智能手環(huán)，首先可以實(shí)現(xiàn)的是每天的血壓、血糖等測量數(shù)據(jù)可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)庫上傳，并與老人子女的手機(jī)連接，讓其第一時(shí)間得到信息。
與此同時(shí)，老人還可以通過智能手環(huán)上的按鍵呼叫看護(hù)人員，看護(hù)人員第一時(shí)間可以定位到呼叫老人并提供幫助，而每次呼叫發(fā)生，老人的子女也能夠在自己的手機(jī)上得到通知，包括居家看護(hù)老人，也可以通過這個手環(huán)呼叫看護(hù)人員上門服務(wù)。
萬科幸福公寓有一套來自日本的可穿戴設(shè)備，通過穿戴這套設(shè)備，年輕人可以提前感受到年老后的身體機(jī)能狀態(tài)
另外，萬科幸福家智者公寓的看護(hù)理念并不是在幫長者完成一切日常活動，而是通過各種方式啟迪長者的自理能力，通過讓長者更多地實(shí)現(xiàn)自力更生，來獲得生活的自信和成就感。
二、萬科養(yǎng)老適老性設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
最后，來看看萬科設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)經(jīng)過反復(fù)研究和推敲的適老化設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，簡直太細(xì)致，太有人性化了。
先從一把老年人專用的椅子說起，一把椅子都可以有很多細(xì)節(jié)，歸納一下大概體現(xiàn)在6個方面：
1.扶手圓弧處理，避免磕碰傷害
2.座椅墊經(jīng)過特殊處理，比一般海綿硬度稍高；
3.避免老人坐下時(shí)左右不穩(wěn)，增加左右扶手軟墊；
4.扶手處設(shè)計(jì)老年人放置拐杖的卡槽位置；
5.扶手設(shè)計(jì)成平面式，方便老人起身支撐；
6.椅子靠背設(shè)計(jì)成一字木質(zhì)扶手，方便老人移動椅子，也方便老人走路時(shí)支撐。
那么，具體適老化設(shè)計(jì)體現(xiàn)在哪些方面？
1、智能化關(guān)懷產(chǎn)品
智能化關(guān)懷產(chǎn)品主要指專為老年人日常生活智能化管理而開發(fā)的系統(tǒng)，包含各種感應(yīng)器和探測器，安防監(jiān)控以及其他輔助設(shè)備。
老年公寓智能化系統(tǒng)
幸福家結(jié)合自身運(yùn)營需要和特點(diǎn)，使用了兩種智能化關(guān)懷產(chǎn)品：
A.床頭應(yīng)急呼救系統(tǒng)：當(dāng)老人遇緊急情況，能夠方便觸按床頭緊急呼救按鈕，每層設(shè)置護(hù)士站，工作臺處的機(jī)器與戶內(nèi)報(bào)警按鈕聯(lián)動，顯示發(fā)生緊急情況的位置，隨后工作人員會第一時(shí)間處理緊急情況，為老人提供照應(yīng)。
床頭緊急呼救按鈕
B.老人行動感知探測器：老年人如廁次數(shù)會比較頻繁，而在衛(wèi)生間發(fā)生跌倒等危險(xiǎn)的概率會大于在其他功能房間，因此，我們在衛(wèi)生間門口設(shè)計(jì)了人體感知探測器，根據(jù)設(shè)定的探測器感應(yīng)間隔時(shí)間，識別屋內(nèi)老人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外而不能行動或者在設(shè)定時(shí)間內(nèi)沒有行動的情況，系統(tǒng)會自動收集信息發(fā)送到護(hù)士站，方便護(hù)理人員及時(shí)進(jìn)行檢查，排除危險(xiǎn)情況。
感知器設(shè)置位置
2、廚衛(wèi)設(shè)施要點(diǎn)和細(xì)節(jié)
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選擇更為安全的電磁灶作為加熱工具，讓老人遠(yuǎn)離燃?xì)鈴N房的意外危險(xiǎn)；
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流線設(shè)計(jì)合理，節(jié)省操作時(shí)間；
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地面采用釉面防滑地磚；
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在廚房吊柜下方增加日光燈管照明，使操作臺面更明亮，方便使用；
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柜門拉手選型及安裝合理，拉手造型圓滑，尺寸適當(dāng)，便于抓握。
老年公寓廚房
3、浴室設(shè)計(jì)要點(diǎn)
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扶手設(shè)置在老年人使用比較頻繁的地方，如馬桶、淋浴間等，水平與垂直扶手相結(jié)合；
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在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)置緊急報(bào)警按鈕裝置，防止老年人在衛(wèi)生間意外跌倒而不能得到及時(shí)救助；
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淋浴間水龍頭應(yīng)安裝在適當(dāng)高度且方便調(diào)節(jié)水溫；
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地面選用防水防滑地面鋪裝材料；
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衛(wèi)生間門選擇開關(guān)順暢的推拉門，門添加阻尼回彈功能，防止夾傷、碰撞等危險(xiǎn)；
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使用扳手式座便器，并具備智能潔身器，座便器旁邊設(shè)置扶手；
老年公寓浴室
4、居室和家具部品設(shè)計(jì)要點(diǎn)
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老人起居室宜南向布置，為使老人能夠獲得充足的日照，方便老人種花植草，陽臺設(shè)置是不可少的；
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床和寫字桌等家具邊角有特殊圓角處理，避免老人磕碰受傷；
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衣柜抽屜設(shè)計(jì)成半開放式，便于記憶力不好的老人找到物品；
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餐桌設(shè)計(jì)成四角圓弧，也是避免直角可能帶來的磕碰傷害，而將四邊做成內(nèi)凹圓弧形，使老人坐下后雙手可以搭在桌面上，坐得更穩(wěn)定，也防止老人打盹時(shí)滑倒；
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家具上的軟包布進(jìn)行了防火防水處理，坐墊海綿也做到加厚加硬。
老年公寓居室
5、公共區(qū)域適老化設(shè)計(jì)要點(diǎn)
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走廊寬度應(yīng)大于1.2米，考慮輪椅與行人并行的通過尺度；
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墻面設(shè)連續(xù)扶手，高度850mm，且最好為圓形，方便扶握；幸福家采用了日本進(jìn)口帶光觸媒功能的pvc扶手；
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窗戶最大開啟角度為12-20度；
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地面采用防滑材料，即使遇水也能夠起到防滑效果；
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電梯設(shè)兩部，其中一部為擔(dān)架電梯，電梯與地面應(yīng)無高差，方便輪椅出入；
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電梯廳需要設(shè)置休息椅，方便老人等候電梯時(shí)休息或放置隨手物品。
老年公寓走廊
老年公寓候梯廳
三、小結(jié)
由以上案例，可以總結(jié)出萬科社區(qū)養(yǎng)老中心的4個特點(diǎn)：
1、規(guī)模不大，主要服務(wù)于業(yè)主
萬科社區(qū)養(yǎng)老中心規(guī)模都不大，一般只設(shè)置50個床位左右，可同時(shí)接納20位老人的日間照料及30位老人的短期托付。白天老人可以在服務(wù)中心接受照料服務(wù)，晚上可以與子女同住。而短期托付則更多是針對子女出差、旅游等情況，給老人提供全天候照顧。
2、盈利模式清晰，按月收費(fèi)
進(jìn)行日間照料服務(wù)的老人每個月收費(fèi)2500元，進(jìn)行托付照料的老人每個月收費(fèi)4500-9000元不等，主要是依據(jù)服務(wù)的內(nèi)容和所住的房間來決定。如果按照該中心滿員計(jì)算，若所有托付照料老人都選擇每月4500元標(biāo)準(zhǔn)，日間照料老人為每月2500元，則該中心每月營收185000元。
3、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營，降低成本
萬科智匯坊通過外包餐飲保潔、兩人共用一間衛(wèi)生間等方式，盡量降低運(yùn)營成本，完成盈利目標(biāo)。目前萬科已經(jīng)在6個城市推進(jìn)社區(qū)養(yǎng)老，準(zhǔn)備標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)模管理，連鎖經(jīng)營。
4、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，尋求更多增長點(diǎn)
萬科養(yǎng)老中心可以依托于互聯(lián)網(wǎng)將其覆蓋周邊許多社區(qū)，服務(wù)內(nèi)容也會不斷增加。比如萬科幸福家智者公寓主要提供24小時(shí)全托服務(wù)、日托服務(wù)、長者關(guān)懷、營養(yǎng)膳食等方面提供服務(wù)。除此之外，幸福家還提供居家改造、上門居家服務(wù)、照護(hù)服務(wù)、適老產(chǎn)品等等。未來許多的服務(wù)通過機(jī)構(gòu)源源不斷輸出，可能會構(gòu)成新的盈利模式。
養(yǎng)老地產(chǎn)在城市老齡化的進(jìn)程中將會擁有越來越大的市場，但是如何下好養(yǎng)老這盤棋？萬科社區(qū)養(yǎng)老模式的探索，可能是一次不錯的嘗試。但在這嘗試背后，依舊有一些問題需要我們?nèi)コ掷m(xù)關(guān)注、深入探討。
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